公积金新条例施行+万科连涨：房地产「存量时代」拿到第一份制度化文件
S31 新线：交易结构先行、制度随后。结构侧，住建部 9/18 在国新办定调「两个转变」——供求关系重大变化、进入存量时代：二手房交易占比从 2020 年 27% 升至 2025 年 46%，今年前 8 月达 52%（网签 5.49 亿㎡、同比 +10.6%，连续多月高于新房）；同期基本面仍在寻底（1-8 月新房销售面积 -12.1%、开发投资 -19.9%，8 月一线新房价格环比 +0.1%）。
制度侧，新修订《住房公积金管理条例》9/20 正式施行：提取情形 6→9 类、贷款审查 15 天→10 天；现房销售制推进（「所见即所得」）、层高标准 2.8m→3m、4 楼及以上加装电梯。资金已抢跑：9/18 万科A 年内首次涨停（+9.93%、龙虎榜净买 5.25 亿元含 2 机构），今日续涨 +7.53% 报 3.57 元、5 日 +17%；催化还包括高盛电话会「2027 年 3 月起新房供给缺口持续 12-18 个月、2030 年房价交易量企稳」。
影响链：现房销售制改写预售资金监管与房企现金流模型 → 存量交易（经纪/物业/存量改造）取代增量开发成为利润池 → 高盛「供给缺口」若兑现，2027 年成为新房价格第一轮真实出清点。
对立观点：统计局数据显示 70 城新房价格环比仍跌 0.2%、投资 -19.9%，政策叙事与基本面背离明显；「供给缺口」是专家电话会推演而非数据实证，资金抢跑存在证伪风险。
跟进：现房销售试点的城市与项目名单；公积金提取扩容后的实际放款数据；万科A 龙虎榜机构后续动向。